不動産用語集 け

景観地区

景観法の規定に基づいて、市町村が市街地の良好な景観の形成を図るために、都市計画に定めた地区のこと。
2005年(平成17年)景観法の全面施行に伴い、都市計画法の地域地区であった美観地区が廃止され、景観地区に移行された。
この地区内では下記の制限を受けることになる。
・建築物の形態意匠(デザインやカラーなど)
・建築物の高さ
・壁面の位置、建築物の敷地面積、など

経年劣化

建物の建具、空調機、給湯器などの付帯設備は年数がたつにつれ性能が低下する。
中古建物売買のときはどの程度使用できるのか確認が必要である。

競売(けいばい)

不動産の担保権を持つ債権者が裁判所に申し立て、債務者の不動産を競争入札の形式で売却しその代金を債権の弁済にあてる方法。⇒任売

契約の解除

民法上は、売買・贈与契約等の非継続契約と、賃貸借、雇用、委任、請負等のように一定期間継続する契約の両方について「契約の解除」という用語を用いているが、本来は、売買契約等いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。
契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合(約定解除権)か、履行遅滞(民法541条)、履行不能(同法543条)等、法定の事由がある場合(法定解除権)でなければ、これをすることができない。
解約手付、買戻しの特約のあるときも解除権の留保があったものとされる。
契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する(同法541条)。
解除により各当事者は原状回復義務を負い、もし損害があれば賠償請求もできる(同法545条3項)。
なお、賃貸借、雇用、委任請負等の契約の解除については、将来に向かってのみその効力を生ずるものとされ、いつでも契約を解除することができるが、相手方に不利なときに契約を解除する場合は、損害賠償を支払わなければならない(同法617条、620条、626条、630条、635条、651条、652条)。

競落(けいらく)

競争入札した不動産を最高額で落札すること。

決済

買主が売買代金の金額を支払い、売主が不動産を引渡すこと。

建確

建築確認通知書の略。
建築確認の申請があった建築物の計画が法令に適応している旨の通知書。役所が発行する。

検済

建物検査済証の略。
工事を完了した建築物およびその敷地が法令に適応していることを証する書類。役所が発行する。

建設大臣免許

不動産業者が複数の都道府県にまたがって事業所を置き、営業行為をする時に必要な建設大臣から受けた許可免許。

建築確認

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。
建築確認申請を受けなければならないのは、特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号~3号)、都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合である(同条1項4号)。

建築基準法

昭和25年に制定された法律。
国民の生命、財産、健康の保護を目的とし、個別の規制から都市計画まで、広く規制と罰則規定を定めている。

建築協定

土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。
住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている(建基法69条)。
建築協定を締結しようとする土地所有者等は、その全員の合意により、協定の目的となっている土地の区域、建築物に関する基準、協定の有効期間、および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成し、特定行政庁の許可を受けなければならない(同法70条)。

建築協力金

おもにテナントビルの完成前に入居希望者からその使用面積割合で施主(ビルオーナー)に預ける金銭。
入居希望者は使用権を確保し施主は資金の調達ができる。

建蔽率(けんぺいりつ)

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のこと。
建ぺい率制度の目的は、敷地内に適度の空地を確保することによって、日照・通風の確保及び延焼の防止を図ること。

権利金

この言葉の解釈は時代ともに、当事者の合理的意思より判断により形成される。
法律上の規定はない。昔は、のれん代又は、営業権と言う意味合いで、新しい借主が現借主にお金を支払らった。
金額はまさしく当事者の合理的意思に基づいた。最近は、什器備品代、店舗造作代として、お金を支払う場合もある。
しかし、取引を見てみると権利金の授受は少なくなってきた。

権利書

登記済証のことを一般にこう呼ぶ。⇒登記済証

減歩

行政府などが実施する土地区画整理事業により、その施行地区内にある土地(宅地)の地積が、事業施行以前より減少すること。
減歩は買収ではないので、土地の所有者は所有する土地を無償で提供することになる。
しかし、土地を提供することによって、道路の拡充、公共施設の充実、生活インフラの整備などが行われるため、土地の評価額が上がることになるため、地積は減少しても単位面積当たりの評価額が上がるので、土地を提供した者に不利益は生じない。

原状回復義務

契約によって履行された給付をその解除によって契約前の状態に戻す義務をいう(民法545条1項本文)。
契約の解除は、有効に成立した契約の効力を当初に遡って消滅せしめるものであるから、契約によって給付がなされていれば、それがなかったときと同一の状態(原状)に戻す義務を生ずる。
ただし、物が第三者に転売されているような場合には、解除によってその所有権を奪うことは許されない(同条同項但書)。原状回復の方法は、物を給付したときはその物自体か、それができないときは解除当時の価格を返還すべきであり、金銭給付の場合には、受け取ったときからの利息を付して返還しなければならない(同条2項)。

現状有姿売買(現況)

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくないが、その意義、具体的な内容については業界でも定説がない。
現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多いが、単に現状有姿との記載があるからといって、これをもって直ちに、売主の瑕疵担保責任の免責についての合意があるとまでいえない(宅建業法40条、民法570、566条参照)。

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