不動産売却の流れ

不動産の売却は、不必要になった雑貨などを売る事とは違い、知識や手間が必要となるものです。
また、一生に何度も経験するものでもなく、気軽に相談できる相手の中に売却の経験がある方がいるとも限りません。
ここでは、不動産売却の大まかな流れをご紹介します。
全体の流れを大まかにでも把握しておけば、今後の行動がスムーズになるでしょう。

売却の理由を考えてみる

不動産を売却するといっても、人それぞれ様々な理由があるものです。
「子供の成長に合わせて広い家に住み替えたい。」
「定年を機にUターンしたい。」
など、生活環境や経済状況によって売却を考えることでしょう。
まずその『理由』を明確にしなければなりません。
例えば「子供の成長に合わせて…」と考えた場合、通う学校などがあるため、いつごろまでの引越しが望ましいのか、という時期的な問題や、住み替える家の購入資金はどの程度か、という経済的な問題が発生します。
その部分をしっかりとクリアできなければ、住み替えは不可能となってしまいます。

また売却ではなく、賃貸にするという方法もありますので、まずはこれからの新しいライフスタイルをイメージし、売却理由を整理することが大切です。


相場を見る

売却する理由が決まっても、
「いくらで売れるんだろう?」
という疑問が出てきます。
その金額によって、住み替えのプランも換わってくるはずです。
そこで、ご自身の物件はだいたいいくらくらいで売れるのかを、おおよそで確認しておきましょう。

・戸建・マンションの場合
レインズマーケットインフォメーション(全国指定流通機構連絡協議会)
宅地建物取引業法に基づいて、指定流通機構に集約された個別取引の取引価格情報(実際に売買された価格情報)を確認することができます。
(個人情報保護の観点から物件が特定できないよう加工されています。)
対象エリアは全国となっていますが、一定の情報件数が確保されないエリアは提供対象外となります。
地域別に検索すると、実際に取引された直近1年の㎡単価、沿線・最寄り駅、築年、間取り等の情報を帯情報の形で閲覧することができます。
また、検索した地域の直近2年間の市場動向もグラフで表示されますので、個別の取引価格情報を確認するだけでなく、地域全体の相場の把握などにも活用することができます。

・土地の場合
土地総合情報システム(国土交通省)
不動産売買に関する登記情報を活用して、不動産の購入者に対して購入した物件の価格等に関するアンケート調査を実施しています。
このサイトでは、アンケート結果に基づいた取引価格情報(実際に売買された価格情報)が提供されています。
対象となる物件は、宅地(土地、土地と建物)中古マンション等、農地、林地です。
地域別に検索すると、実際に取引された物件の価格、おおむねの取引時期、物件概要(土地建物の面積・土地の形状、建物の構造等)、前面道路の状況、用途地域等の情報を閲覧することができます。


不動産会社を探す

なんとなくでも相場が把握できたら、次は不動産会社選びです。
※ここはとても重要なポイントとなります。
不動産会社は、大手から中小まで、非常に多くの数の業者が存在しています。
不動産を売却する場合、必ず不動産会社にお願いすることになりますが、さて、そこまで多くの業者の中からどこを選べばよいのか…。
「大手だから」「近所だから」といった安易な選び方だけは絶対に避けましょう。
もちろん、大手であれば宣伝広告費をかけて広く購入希望者を探すことができますが、扱っている件数が多い分、ひとつの物件に対する『熱』が乏しくなるというケースが無いとは言い切れません。
逆に中小の不動産会社であれば、扱う物件が大手に比べれば少ない分、ひとつひとつの物件を特に大事に扱ってくれるため、意外にも早く購入希望者が見つかるというケースもあるのです。

不動産会社に売却をお願いした場合、指定流通機構レインズというデータベースに情報がアップされます。
これは全国どこの不動産会社でも閲覧が可能なデータであり、不動産会社同士の共有情報にもなりますので、売却したい物件とは全く異なるエリアから購入希望者が見つかる場合もあります。
ですから、必ずしも「大手」に任せれば全てうまくいくということではないのです。
要するに、その会社・担当営業に安心して任せられるかどうかが重要なのです。
自分の物件のためにどこまで動いてくれるかが重要なのです。


査定を依頼する

信頼出来る担当営業が見つかったら、実際に物件の査定をしてもらいます。
相場だけでは判断できない部分を不動産のプロの目で確認してもらい、価格を出してもらいます。


仲介を依頼する(媒介契約)

査定の価格も納得の出来る金額であれば、ここで正式に不動産会社に売却の依頼をします。
不動産会社とは「媒介契約」を結ぶことになりますが、この契約は大きく分けて3種類あります。

※詳しくは不動産用語集 はのページをご覧ください。


売り出す

媒介契約が済んだら、いよいよ売り出します。
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響しますので、自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めていきましょう。


購入希望者と交渉

購入希望者が見つかったら、売却条件の交渉に移ります。
価格はもちろんのことですが、購入希望者も要望を提示してくる場合があります。
ご自身の希望だけを押し通すのではなく、どうしても譲れない部分と多少考慮しても良い部分を柔軟に対応していくことが必要です。
相手あってのことでもあり、決して安い取引ではありませんので、お互いが納得できて、気持ちよく契約を結べることが第一です。


売買契約

交渉の末、お互いが納得できたら、売買契約となります。
この際に、一般的には物件価格の5~10%程度の手付金を受け取ることになります。

契約締結にあたって、物件に関する情報はできるだけ正確に購入希望者へ提供しておきましょう。
特に、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に伝えることが大切です。
不動産会社が仲介する場合は必ず「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力してあげることもトラブル防止策となります。
契約締結後のトラブルは、何一つ良いことがありません。
トラブルのせいで、この先のライフプランにも大きな影響を及ぼす可能性がありますので、ご自身のためにもトラブルの無いよう、しっかりと契約内容を確認しましょう。


不動産を引き渡す

引き渡し時には、物件の残代金を受け取り、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。
細かな設備・備品等がある場合は、取り扱いなどについても、買い主と実際に立ち会いを行った上で十分に確認することをおすすめします。
引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。

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