等価交換

等価交換とは、土地を提供してその土地に建物を建て、建物のうち「提供した土地に見合った分」を取得する方式です。
建築費用は負担しなくても良いので、立地や環境によってはリスク回避をしながら活用できる方法でもあります。


等価交換のメリット

・資金が無くてもリスクを負わずに活用できる。
・自分の住まいも確保しながらの土地活用ができる。
・譲渡税の優遇措置がある。
・将来の遺産分割が簡単にできる。

土地を提供するだけで、実際に建築をするのは他人になるため、大きな借入によってアパート・マンションを建てるリスクは回避できます。
その建物の中で土地を提供した分を持分として取得できるので、そこを自分の住まいとしても使うことができます。
また単純に「土地を売って建物を建てる」という場合、土地売却にかかる譲渡税があるので、建物に回せるお金は少なくなりますが、等価交換の場合は買換え特例(立体買換えの特例)が使えるので、譲渡税が繰り延べられるという優遇もあります。
遺産として将来分割する場合でも、一筆の土地であるよりも何室かの建物に変えておくほうが楽だといえるでしょう。


等価交換のデメリット

・土地自体は手放すことになる。
・減価償却のメリットが小さくなる。
・価格査定が複雑で納得のいく結果にならない可能性がある。

共有持分はあるものの、され以外、元々保有していた土地の所有権はなくなりますので、例えば「先祖代々から受け継がれた土地」という場合、多少気が引ける部分が出てくるでしょう。
また、税務上では、新たに取得した建物の取得価額は、元の土地の取得価額を引き継ぎますので、その価格は建築費よりも小さくなると、減価償却費の金額もその分小さくなります。
減価償却費は支出を伴わない費用であり、金銭負担なしで所得税を節減するメリットがあるのですが、減価償却費が小さくなるということは、その分だけメリットも小さくなってしまいます。
土地を手放してまで取得した建物ですから、やはり少しでも条件の良いスペース、少しでも広く、と考えがちです。
しかし、取得できる建物は「提供する土地の価格査定」と「新たに建築された建物の価格査定」の両方を経て決定となるため、どちらかに納得できない部分がある場合、満足のいく結果とならない可能性もあります。

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