アパート・マンション経営

土地活用の中でもっともポピュラーといえるのが、アパート・マンション経営ではないでしょうか。
すでに始めている方、これから始めようと考えている方、何度か営業マンが尋ねてこられている方がいらっしゃると思いますが、この活用法もメリット・デメリットがありますので、十分な検討が必要です。


アパート・マンション経営のメリット

・高い収益性が望める。
・税制上の優遇措置がある。

長期的に安定した高収入が、やはり一番のメリットではないでしょうか。
手放すわけでもなく、地代や駐車場よりもはるかに高い収入が見込めます。
しかも、固定資産税・都市計画税の軽減措置もあります。
相続税評価は、アパート・マンション用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がりますので節税効果もあります。
家賃収入を蓄積しておけば、相続が発生した場合の「納税資金」を確保しておくことにも繋がります。
この確保した資金も相続財産とはなりますが、確保してあるという点では納税のしやすい環境であるとも言えるでしょう。
経営初期段階では、損益収支が赤字となることが多いとは思いますが、実はこの赤字は他の所得と通算が出来ますので、結果的に課税所得が少なくなります。


アパート・マンション経営のデメリット

・法令上の制限に注意が必要。
・競争の激化。
・空室のリスクがある。
・ランニングコストが多い。
・転用が困難。
・売却時に損をする可能性がある。

アパート・マンションを建築する以上、建築基準法で様々な制限がかかる可能性があります。
建ぺい率や容積率、斜線制限、各都道府県の条例等により、思ったより利用できる面積が少なくなる場合があります。
またポピュラーな土地活用でもあるため「ライバル」が多数存在しており、競争率が高いので満室を想定した資金計画を立ててしまうと、空室が増えた場合に資金繰りが厳しくなってしまいます。
管理費や修繕費などは、一般的に賃料収入の10~20%を充てることとなりますが、借入によって建築した場合の返済負担もありますので、賃料収入の半分以上出て行くケースも想定しておかなければなりません。
この経営をスタートする場合、借入によって始めることが多いのですが、完済前に土地を転用することは、基本的に不可能だと思っておいてください。
さらに「借家法」により、入居者の権利が守られていますので、安易に立ち退きを考えることも出来ません。
将来的に投資資金を回収するために売却をすることになった場合でも、建物は使用に伴う「減価」がありますので、思ったほどの回収とはならず、売却損が出る可能性も考えておかなければなりません。

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